Wednesday, 19/09/2012 - 09:08:04
Font-Size:

Khất thuế khi bán bất động sản

Advertising
LS. Trần Khánh Hưng/Viễn Đông

Nếu bạn có may mắn mua được vài căn nhà cách đây trên 10 năm để cho mướn, nay thì những căn nhà đó đã tăng giá trị rất nhiều. Nếu bán đi, việc đầu tiên bạn phải nghĩ đến là vấn đề trả thuế trên số tiền lời của căn nhà (capital gain tax). Số tiền đóng thuế này có thể được khất lại, trả sau này (defer tax), và bạn được quyền dùng số tiền đó để đầu tư vào một bất động sản khác với mục đích tương tự, bằng phương pháp gọi là 1031 Exchange, hay Like Kind Echange. Mặc dù với 1031 Exchange, bạn chỉ được “khất thuế” chứ không phải “miễn thuế”, tuy nhiên, điểm lợi là số tiền mà đáng lẽ bạn phải trả cho sở thuế, bạn có thể dùng để đầu tư vào bất động sản mới, tương tự như bạn vay được số tiền này từ sở thuế, mà không phải qua thủ tục vay mượn, hay phải trả tiền lãi suất cho số nợ này. Ngoài ra, khi bán bất động sản trong tương lai, bạn có thể có những phương pháp để tránh hoặc giảm thiểu tiền thuế capital gain mà chúng tôi sẽ đề cập đến. Trong số báo này, chúng tôi muốn bàn đến một số những điều căn bản về vấn đề 1031 Exchange.

1031 Exchange là gì?

1031 Exchange là một phương pháp để bạn khất (defer tax) tiền thuế capital gain khi bạn bán bất động sản mà bạn đầu tư, bằng cách mua bất động sản khác với cùng mục đích.

Tôi có thể bán căn nhà cho mướn và mua căn nhà khác ít tiền hơn không?

Không. Nếu muốn làm 1031 exchange, bạn phải mua căn nhà với giá trị bằng, hoặc cao hơn căn nhà trước.

Những điều kiện của 1031 exchange là gì?

1031 exchange đòi hỏi những điều kiện sau đây:
1. Bất động sản mà bạn bán (relinquished property) là bất động sản bạn đầu tư, để cho mướn hoặc để dùng cho việc làm ăn buôn bán, không phải là nhà bạn ở, và bất động sản mới mà bạn dự định mua (replaced property) cũng phải với cùng mục đích này.
2. Từ lúc bạn bán bất động sản đầu tiên (relinquished property), bạn có 45 ngày để chọn và nêu rõ những bất động sản bạn tính mua.
3. Từ ngày bán xong bất động sản đầu tiên, bạn có 180 ngày để hoàn tất thủ tục mua bất động sản mới (replaced property).
4. Nếu muốn khất trả thuế capital gain, bạn phải dùng tất cả số tiền bán được của bất động sản cũ để mua bất động sản mới với giá trị bằng hay cao hơn bất động sản cũ.
5. Bạn không được đụng vào số tiền bán được của bất động sản trước, mà phải qua một trung gian gọi là Qualified Intermediary.
6. Cách bạn đứng chủ quyền trên bất động sản mới phải giống như chủ quyền bạn có trước đây trên bất động sản cũ.

Qualified Intermediary là gì?
Qualified Intermediary là một trung gian đại diện cho bạn để bán bất động sản cũ và mua bất động sản sau này. Mọi vấn đề liên quan đến tiền bạc của việc mua bán những bất động sản này sẽ phải qua trung gian này.

Nếu trong vòng 45 ngày, tôi không kiếm được bất động sản khác để thay thế thì sao?
Nếu trong 45 ngày mà bạn không kiếm được bất động sản khác để mua thay cho bất động sản cũ, thì sau đó số tiền trong quỹ sẽ được trả lại cho bạn, và bạn sẽ phải đóng thuế capital gain như thường lệ.

Nếu tôi bán một căn nhà, nhưng muốn mua hai hay nhiều căn nhà khác thì tôi có phải mua xong tất cả trong vòng 180 ngày không?
Nếu bạn muốn mua nhiều bất động sản khác nhau để thay thế bất động sản cũ thì trong vòng 180 ngày, bạn phải hoàn tất thủ tục mua những bất động sản này.

Tôi có thể làm 1031 exchange rồi chuyển nhà cho mướn thành căn nhà tôi sẽ ở sau này được không?
Bạn có thể thưc hiện được điều này, cách đơn giản nhất là trong trường hợp bạn bán căn nhà cho thuê, mua một căn nhà nơi bạn dự định sẽ ở sau này. Lúc mới mua căn nhà này, bạn vẫn phải cho thuê, rồi sau đó bạn lấy lại nhà để ở.

Nếu sau đó tôi muốn bán căn nhà này và được hưởng miễn trừ thuế capital gain thì tôi phải làm sao?

Nếu muốn bán căn nhà bạn ở sau khi chuyển từ 1031 exchange thì bạn phải làm chủ căn nhà ít nhất là 5 năm, và phải ở trong căn nhà này 2 năm trong vòng 5 năm.

Tôi có thể làm 1031 exchange bao nhiêu lần?
Luật pháp không giới hạn số lần bạn làm 1031 exchange, miễn là bạn hội đủ những điều kiện đòi hỏi.

Tôi có thể khất thuế đến bao giờ?
Bạn có thể khất thuế capital gain cho đến khi một trong những trường hợp này xảy ra:
1. Bạn qua đời: người thừa kế của bạn sẽ không phải đóng thuế capital gain cho những bất động sản mà họ được thừa hưởng.
2. Bạn chuyển bất động sản này thành nơi bạn cư ngụ, như đã trình bày ở trên. Thí dụ, đây là căn nhà bạn cho thuê, sau đó bạn lấy lại dùng để ở thì sau này lúc bạn bán nhà, nếu bạn làm chủ căn nhà 5 năm, và ở đủ 2 năm thì bạn sẽ được hưởng phần thuế miễn trừ của căn nhà bạn ở, nghĩa là được miễn 250.000 Mỹ kim cho một nguời, 500.000 Mỹ kim cho một cặp vợ chồng.

Nếu làm 1031 Exchange, tôi có cách nào để lấy tiền ra không?
Bạn sẽ không thể lấy tiền ra ngay khi bạn bán bất động sản đầu tiên (relinquished property), nhưng bạn có thể dùng số tiền bán được để mua bất động sản khác, và sau khi bạn hoàn tất thủ tục 1031 exchange cho bất động sản mới (replaced property) thì bạn có thể tái tài trợ (refinance) để lấy tiền ra một cách hợp pháp.

Đây chỉ là một số kiến thức tổng quát về vấn đề 1031 Exchange, không phải là cố vấn luật pháp. Mọi thắc mắc và tham khảo miễn phí về vấn đề luật pháp, xin liên lạc với văn phòng Luật Sư Trần Khánh Hưng (David K. Tran), số điện thoại (714) 839-4077, hay E-mail tại davidtran@dktran.com, hay gửi thư đến Law Offices of David K. Tran, 15446 Brookhurst St, Westminster, CA 92683.

Viendongdaily.com và tác giả giữ bản quyền bài trên trang này. Xin đừng trích đăng dưới bất cứ hình thức nào.
Advertising
Advertising
Bình luận Facebook

Bình luận trực tiếp

Về đầu trang